Par Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS

C’est après un véritable parcours du combattant que la députée Françoise Schepmans (MR) a enfin pu déposer à la Chambre des Représentants une proposition de loi visant à créer un privilège en faveur des associations de copropriétaires.

Le SNPC-NEMS s’étonne qu’il y ait eu tant d’opposition à cete proposition, notamment de différents intervenants comme la Fédération Royale des Notaires de Belgique.

Cela serait de nature, paraît-il, à faire « de la peine aux banques » qui pourrait se montrer plus difficiles dans l’octroi de prêts.

Et pourtant un tel privilège existe depuis des années en France et cela ne suscite aucun problème. Pour le SNPC-NEMS, cette mesure est pourtant indispensable pour contribuer demain à l’équilibre financier des copropriétés.

Il sera donc intéressant de voir comment au niveau de la majorité fédérale, le MR (rappelons qu’il est le seul parti francophone à y siéger) mettra tout son poids pour faire passer cette loi afin qu’elle ne reste pas une simple déclaration d’intention ! 

La motivation de la proposition de loi

Il est intéressant d’examiner la motivation intégrée dans la proposition de loi déposée car celle-ci rencontre pleinement les préoccupations du SNPC. Raison pour laquelle est est reproduite ci-dessous.

« La Belgique compte, en 2015, 182 759 immeubles sous le régime de la copropriété (selon les statistiques cadastrales du parc de bâtiments, année de référence 20151).

Ces immeubles se répartissent comme suit:

  • en Région flamande: 115 716;
  • en Région de Bruxelles-Capitale: 33 671;
  • en Région wallonne: 33 372.

L’ensemble de ces immeubles concernent entre 3 et 4,5 millions de personnes vivant dans un logement soumis au régime de la copropriété.

Compte tenu de l’évolution démographique à laquelle nous faisons face, ces chiffres augmenteront encore dans les années à venir. En attendant, ces immeubles, dont une bonne part a été construite avant les années 1970, ont besoin de travaux importants pour ne pas laisser les bâtiments se détériorer, ce qui entraîne un coût souvent élevé.

L’article 577-3 du Code civil définit les principes relatifs au régime de la copropriété forcée, applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une part dans les éléments immobiliers communs.

Les copropriétaires des immeubles doivent participer aux dépenses nécessaires à la conservation des parties communes de l’immeuble et à son entretien. Pour ce faire, ils sont tenus de payer ce qu’on appelle des charges de copropriété, chaque copropriétaire devant intervenir pour les frais communs. En effet, la quote-part de chaque copropriétaire est déterminée par une clé de répartition qui figure dans le règlement de copropriété et qui est fonction de la valeur respective de chaque bien privatif et/ou de l’utilité, pour chaque partie privative bâtie, des biens et des services communs.

Certaines dépenses réalisées pour la conservation et la rénovation du bien soumis au régime de la copropriété atteignent des montants souvent considérables, notamment quand il s’agit de rénover la toiture, de changer une chaudière collective ou de moderniser un ascenseur. Pour mener à bien ces différents types de travaux, des copropriétaires doivent régulièrement supporter les quotes-parts impayées par certains copropriétaires défaillants.

Lorsqu’un copropriétaire défaillant met en vente volontaire ou forcée son bien, le prix de vente ne permet pas toujours de rembourser ses créances auprès de l’association des copropriétaires. Une grande part, voire la totalité, de la valeur du bien est absorbée par les créances privilégiées ou hypothécaires et le restant suffit souvent seulement au payement des créances disposant d’un privilège général sur meuble.

Les manquements de certains copropriétaires qui ne remplissent pas leurs engagements pour des travaux de conservation et de rénovation peuvent ainsi mettre en danger toute la copropriété.

Afin de remédier à l’injustice qui affecte certains copropriétaires amenés à devoir assumer la défaillance de l’un d’entre eux, il est indispensable de doter la législation belge d’un tel privilège, à l’instar de la législation française qui, depuis plusieurs années, prévoit un tel privilège immobilier.

Ce dernier permet, en cas de vente, à une copropriété d’exiger d’être payée avant tout autre créancier, que cette vente soit réalisée à l’initiative du débiteur, de l’un de ses créanciers ou de l’association des copropriétaires elle-même; ce privilège étant  limité aux créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues. Ce privilège ne porte dès lors que sur des créances d’une certaine nature, ce qui rend donc le privilège restrictif et fait de la copropriété un créancier privilégié ayant priorité sur d’autres créanciers ayant des créances antérieures mais ne bénéficiant pas de privilège de paiement.

En Belgique, une telle mesure permettrait de mettre fin à des situations dans lesquelles des copropriétaires doivent assumer la défaillance de l’un ou plusieurs d’entre eux. Un tel mécanisme serait parfaitement justifié puisque ces dépenses permettent de conserver et d’améliorer la chose au profit de l’ensemble des créanciers copropriétaires du propriétaire défaillant.

Cette proposition de loi permet également d’assainir les relations entre les différents copropriétaires lorsque certains d’entre-eux ont des dettes envers l’association des copropriétaires, afin d’éviter des tensions qui mènent à des demandes de saisie entre copropriétaires.

C’est pourquoi, la présente proposition de loi vise à modifier l’article 27 de la loi hypothécaire en vue de créer un privilège en faveur des associations de copropriétaires tout en dispensant ces dernières de toute inscription hypothécaire. »

Le privilège

La proposition vise à compléter l’article 27 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 par un point 7°, rédigé comme suit :

« 7° Les associations des copropriétaires visées à l’article 577-5 du Code civil assurant la conservation et l’administration des immeubles vendus, à concurrence des dépenses supportées par elles pour les biens immobiliers vendus, pour l’année courante et les deux dernières années échues, sur le prix de vente, sans toutefois que le montant ainsi perçu ne puisse excéder l’équivalent de trois pourcents du dernier prix de vente obtenu. »

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