En Belgique, la nomination d’un syndic – professionnel ou bénévole – est obligatoire quand un immeuble tombe sous le régime de la copropriété. Si les immeubles de grande taille font le plus souvent appel à un syndic professionnel, les petits immeubles préfèrent nommer un copropriétaire qui assumera ce rôle à titre gracieux : pour des raisons de coûts bien évidemment, mais aussi parce que l’offre des syndics professionnels est inadaptée à leur taille. C’est oublier que les petites copropriétés représentent environ 90% du parc immobilier belge.
Des solutions sont pourtant apparues pour les petites copropriétés. Il faut dire que les obligations et missions du syndic, sont nombreuses. Elles impliquent une rigueur et une certaine expertise portant notamment sur les statuts de l’immeuble et les dispositions légales en matière immobilière. Or, les syndics bénévoles sont souvent peu expérimentés face à une législation en perpétuelle évolution, et certains n’orientent pas toujours la copropriété à prendre les bonnes décisions. Comme, par exemple, la constitution d’un fonds de réserve pour pallier d’éventuels travaux importants (toiture, façade, isolation). Les copropriétaires doivent parfois faire face à de lourds travaux de façon soudaine, et décider de repousser la mise en œuvre des travaux en raison d’un manque de liquidités. Ce qui peut affecter la pérennité du bâtiment et, à terme, la valeur de leur patrimoine.
Contrairement aux petites copropriétés, les grands immeubles trouvent des solutions plus facilement pour la tenue de travaux importants en raison du nombre de propriétaires. Les établissements de crédit sont, en effet, peu enclins à octroyer des crédits aux petites copropriétés dont le nombre réduit de propriétaires, l’éventuelle défaillance de l’un d’entre eux, l’inexpérience ou l’absence de comptabilité transparente, peut avoir un impact important. En outre, les banques ne prêtent que de gros montants à des taux attractifs, ce qui ne correspond pas à la mise en œuvre de travaux au sein des petits immeubles ( > 30.000 €).
On rentre alors dans un cercle vicieux, avec notamment des travaux nécessaires non effectués, reportés ou suspendus, des solutions provisoires qui se prolongent indéfiniment, des propriétaires qui doivent avancer des fonds pour les autres, l’endettement pour certains, la lente dégradation de l’immeuble, des tensions entre les différents propriétaires.
EASYSYNDIC & MOZZENO.COM
Face à cette demande, de nouvelles solutions sont apparues. C’est pourquoi Easy Syndic et mozzeno.com se sont rapprochés afin de mettre en place une offre sur mesure pour le financement des travaux d’envergure des petits immeubles.
Premier syndic dédié aux petites copropriétés en Belgique, Easy Syndic s’adresse aux immeubles de maximum 8 lots avec une offre comprenant la gestion de base (la gestion administrative, comptable et financière, l’assistance technique et la tenue de l’AG annuelle ordinaire, entre autres), ainsi que des services « à la carte » comme la demande de devis, le suivi de travaux ou des sinistres, la mise en conformité, répondant ainsi de façon personnalisée aux besoins spécifiques des petits immeubles.
Plateforme belge de financement collaboratif, mozzeno.com finance les projets personnels de consommateurs en émettant des instruments financiers souscrits par d’autres consommateurs. Se positionnant comme une alternative aux banques, mozzeno.com propose ainsi un crédit adapté aux petites copropriétés, soit un prêt de 10.000 à 30.000 EUR sur une durée de 24 à 60 mois.
Les formalités sont simplifiées : il n’y a pas d’analyse du profil des copropriétaires. Cela évite la nécessité de recevoir les fiches de salaire de chaque copropriétaire.
La décision de crédit se basera principalement sur les deux derniers bilans de l’ACP (Association des copropriétaires) reprenant toutes les dettes et créances les procédures de recouvrement en cours, l’identité de chaque copropriétaire et sa quote part. La nature et le montant total de l’investissement, devront également être communiqué.
À l’instar des services en ligne d’Easy Syndic proposant aux propriétaires de consulter les données financières de leur copropriété, mozzeno.com propose également une approche 100% digitale.
CONCRÈTEMENT ?
Prêt aux associations de copropriétaires
Le prêt aux associations de copropriétaires est destiné à financer des travaux dans un immeuble divisé en plusieurs lots (privatifs et communs). En tant qu’association dotée d’une personnalité juridique, l’association de copropriétaires ou « copropriété » peut souscrire un prêt à tempérament pour le financement de travaux, via son mandataire, ce dernier étant généralement le syndic. Cette demande de prêt doit obligatoirement faire l’objet d’une décision émanant de l’assemblée générale. La décision doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires. Le procès-verbal contiendra également le mandat exprès donné au syndic pour représenter l’assemblée lors de la signature du contrat de prêt.
CARACTÉRISTIQUES GÉNÉRALES
1. Emprunteurs
Copropriété dont le siège social est situé en Belgique et représentée par un syndic (personne morale ou personne physique). La copropriété ne peut avoir un taux de défaut de paiement des copropriétaires supérieur à 5%, soit des copropriétaires présentant un retard atteignant plus de 180 jours dans le paiement des charges (nettoyage ou électricité des communs, par exemple).
2. Montant et durée
De 10.000 à 30.000 € pour des durées entre 24 et 60 mois. Taux variable selon le montant et la durée.
3. Documents nécessaires à l’introduction d’une demande :
- Formulaire de demande dûment complété ;
- Association des copropriétaires ;
- 2 derniers bilans ;
- PV de l’Assemblée générale qui :
- valide la décision de réaliser des travaux (majorité de ¾ des voix) ;
- valide la décision de recourir à un crédit (majorité absolue) avec la mention expresse du montant du crédit, de sa durée, de son taux et de Mozzeno comme fournisseur du crédit ;
- et valide le mandat spécifique du syndic pour signer le contrat de crédit au nom et pour le compte de l’association des copropriétaires (majorité absolue).
- Devis pour les travaux (le montant des travaux TVAC doit couvrir au moins 90% du montant du crédit demandé) ;
- Carte d’identité du syndic ou il s’agit d’une société du représentant du syndic et les statuts de la société.
4. Acceptation
L’accord est valable 6 mois.
5. Mise à disposition des fonds
La mise à disposition des fonds ne peut avoir lieu qu’après réception de la confirmation à l’issue du délai de 4 mois prévu par le code civil s’il n’y a pas eu de contestation des décisions prises lors de cette assemblée générale. Sur base d’une facture représentant au minimum 30% de la somme demandée, les fonds sont versés en une seule fois sur le compte de l’association des copropriétaires. À charge pour le syndic représentant l’association des copropriétaires de fournir, en fonction de la réalisation de travaux, les autres factures correspondantes.
6. Remboursement anticipé
En cas de remboursement anticipé total ou partiel du crédit, une indemnité de remploi de 6 mois d’intérêts sera due.